Gastos en nuda propiedad: ¿quién paga qué?

Actualizado: 17 de agosto de 2026 · Equipo editorial de Nuda Capital Projects

El reparto de gastos entre nudo propietario y usufructuario no debería resumirse en una sola frase. Hay que distinguir reparaciones ordinarias, reparaciones extraordinarias, IBI, comunidad, derramas, suministros, seguros y las obligaciones que resulten de la escritura.

Reparaciones ordinarias y extraordinarias

El Código Civil contiene reglas específicas sobre conservación del bien usufructuado. De forma general, atribuye al usufructuario las reparaciones ordinarias necesarias para conservar la cosa y contempla reglas distintas para las reparaciones extraordinarias. Sin embargo, el alcance exacto y la aplicación práctica deben contrastarse con el título constitutivo y las circunstancias de la vivienda.

Suministros y gastos de uso

Agua, electricidad, gas, telecomunicaciones y otros consumos ligados al uso de la vivienda suelen vincularse a quien disfruta efectivamente del inmueble. Conviene que los contratos y domiciliaciones estén alineados con lo pactado para evitar impagos o responsabilidades cruzadas.

IBI

El IBI tiene su propia normativa. En el supuesto habitual de usufructo sobre la totalidad del inmueble, el usufructuario suele ser sujeto pasivo. Si existen derechos parciales o una configuración distinta, debe analizarse el caso concreto.

Comunidad de propietarios y derramas

Aquí es especialmente importante separar dos planos: la obligación frente a la comunidad de propietarios y el reparto económico interno entre nudo propietario y usufructuario. La Ley de Propiedad Horizontal atribuye obligaciones al propietario, mientras que la escritura de usufructo y las reglas civiles pueden ordenar quién soporta determinados conceptos entre las partes. Antes de una compraventa conviene obtener certificado de deuda y revisar derramas aprobadas o previsibles.

Seguro de la vivienda

No existe una única póliza universal para todos los casos. Puede ser necesario coordinar seguro del continente, responsabilidad civil y contenido. La escritura debería indicar quién contrata y paga cada cobertura y qué ocurre si hay un siniestro que afecta a ambas posiciones jurídicas.

Una tabla práctica para revisar la escritura

• Uso diario: suministros, pequeños mantenimientos y consumos.
• Conservación: reparaciones ordinarias y comunicación de daños.
• Reparaciones estructurales: definir procedimiento, presupuestos y responsabilidad.
• Comunidad: cuotas ordinarias, derramas aprobadas y derramas futuras.
• Tributos: IBI y otros impuestos vinculados al inmueble.
• Seguro: continente, contenido y responsabilidad civil.
• Impagos: mecanismo de aviso y consecuencias contractuales.

Por qué el contrato importa tanto

La normativa establece reglas de base, pero una operación bien estructurada debe traducirlas a obligaciones comprensibles para las partes. Una cláusula precisa reduce conflictos y facilita saber qué hacer ante una avería, una derrama extraordinaria o un cambio en los gastos del edificio.

Preguntas frecuentes

¿Quién paga una derrama de fachada o ascensor?

No debe responderse sin revisar el tipo de gasto, la Ley de Propiedad Horizontal, la relación entre las partes y la escritura. Es uno de los puntos que conviene fijar antes de firmar.

¿Quién paga una reparación de grifo o persiana?

Las reparaciones ordinarias ligadas al uso y conservación suelen tratarse de forma distinta a las extraordinarias. La escritura debe evitar ambigüedades.

¿Quién paga el seguro?

Depende de la estructura acordada. Lo importante es que el inmueble quede correctamente cubierto y que cada parte conozca su obligación.